Quando decidi di vendere casa con detrazioni in corso, le rate non ancora utilizzate passano per legge all’acquirente persona fisica, salvo un accordo diverso tra le parti. Venditore e compratore possono quindi stabilire chi continuerà a detrarre, ma la scelta va messa per iscritto nel rogito.
Vediamo cosa prevede la normativa, come conservare le quote residue e quali eccezioni esistono, dal bonus mobili al Superbonus. Con Immobilveneto Lonigo puoi affrontare questo passaggio con ordine, fin dalla trattativa.
Cosa succede alle detrazioni quando vendi casa?
La regola è fissata dall’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR. Vendere casa con detrazioni in corso significa che la quota non ancora fruita si trasferisce per gli anni rimanenti all’acquirente persona fisica. Se nel rogito non è scritto nulla, il passaggio avviene in automatico, senza ulteriori comunicazioni.
Per l’anno della compravendita vale un criterio preciso. Secondo la circolare 95/2000 dell’Agenzia delle Entrate, la rata di quell’anno spetta per intero a chi possiede l’immobile al trentuno dicembre, quindi di norma all’acquirente. Non esiste una ripartizione in base ai mesi di possesso, un equivoco molto comune tra chi vende.
Come conservare le rate residue dopo il rogito
Chi decide di vendere casa con detrazioni in corso può scegliere di tenere per sé le quote non ancora utilizzate. Serve una clausola esplicita nell’atto, con cui le parti concordano che le detrazioni residue restano alla parte venditrice. Un accordo verbale o una scrittura privata non autenticata non bastano per l’Agenzia delle Entrate.
Se la clausola è stata dimenticata, esiste un rimedio. Con la circolare 7/E del 2021 l’Agenzia ha ammesso una scrittura privata autenticata dal notaio, firmata da entrambe le parti, che attesti come l’accordo esistesse già alla data del rogito. Le successive dichiarazioni dei redditi devono poi essere coerenti con quanto sottoscritto.
Vendere casa con detrazioni in corso: i casi particolari
Il trasferimento automatico vale solo verso un acquirente persona fisica: se l’immobile viene venduto a una società, le rate residue restano al venditore. Anche il bonus mobili segue una regola propria, perché le quote non ancora detratte restano a chi ha sostenuto la spesa e non passano al nuovo proprietario.
Per le spese su cui era stato scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito non ci sono rate da trasferire, perché il beneficio è già stato utilizzato in quella forma. Infine, se un erede vende casa con detrazioni in corso ricevute con la successione, le quote residue non passano all’acquirente.
Superbonus e plusvalenza: cosa verificare prima di vendere
Chi vende casa con detrazioni in corso legate al Superbonus deve considerare anche la plusvalenza. Dal 2024 l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis, del TUIR rende tassabile il guadagno sulla cessione a titolo oneroso entro dieci anni dalla fine dei lavori. Al rogito si può chiedere al notaio un’imposta sostitutiva del ventisei per cento.
Sono esclusi gli immobili ricevuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. Se il possesso è più breve, conta la maggior parte di quel periodo. Ogni situazione va verificata con un commercialista prima di fissare il prezzo.
Come prepararsi per vendere casa con detrazioni in corso
Prima di vendere casa con detrazioni in corso conviene raccogliere fatture, bonifici parlanti e dichiarazioni dei redditi con le rate già fruite. Occorre anche verificare che tutte le spese siano state pagate prima del rogito: per l’Agenzia delle Entrate, i pagamenti fatti dal venditore dopo la compravendita non danno diritto alla detrazione.
Le rate residue hanno un valore economico da considerare nella trattativa. Immobilveneto Lonigo offre una valutazione gratuita dell’immobile e una consulenza personalizzata, utili per decidere come gestire le detrazioni con l’acquirente già dalla proposta. Gli aspetti fiscali e la clausola nel rogito vanno poi definiti con il notaio e con il proprio commercialista.
Domande frequenti per vendere casa con detrazioni in corso
Chi detrae le rate residue se vendo casa con detrazioni in corso?
Se nel rogito non è previsto nulla, le rate residue passano all’acquirente persona fisica. Il venditore può conservarle con una clausola esplicita nell’atto o con una scrittura privata autenticata che attesti un accordo già esistente al rogito.
A chi spetta la rata dell’anno in cui avviene la vendita?
Se le parti non hanno concordato diversamente, spetta per intero a chi possiede l’immobile al trentuno dicembre di quell’anno, di solito l’acquirente. Non si divide in base ai mesi di proprietà.
Il bonus mobili passa all’acquirente con la vendita della casa?
No. Le quote residue del bonus mobili restano al contribuente che ha sostenuto la spesa, anche quando le rate della detrazione per la ristrutturazione vengono trasferite al nuovo proprietario.
Conclusione
Vendere casa con detrazioni in corso non comporta la perdita del beneficio, ma richiede una scelta consapevole. Le rate seguono l’immobile e passano all’acquirente, a meno che venditore e compratore non decidano diversamente nel rogito.
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