Il credito d’imposta prima casa spetta a chi vende un’abitazione comprata con le agevolazioni prima casa e ne acquista un’altra con gli stessi benefici entro un anno. Permette di recuperare l’imposta di registro o l’IVA versata sul primo acquisto, fino all’importo dell’imposta dovuta sul nuovo acquisto agevolato.
La misura è prevista dall’art. 7 della Legge 448/1998 ed è spesso trascurata da chi cambia casa. In questa guida Immobilveneto Lonigo spiega quando spetta il credito d’imposta prima casa, come si calcola, come si utilizza e in quali casi si perde, con i chiarimenti più recenti dell’Agenzia delle Entrate.
Cos’è il credito d’imposta prima casa e a chi spetta
Il credito d’imposta prima casa è un beneficio fiscale pensato per chi sostituisce la propria abitazione principale. Evita di sostenere per intero, una seconda volta, le imposte d’acquisto agevolate quando si passa da una prima casa all’altra per esigenze familiari o di lavoro. Il diritto nasce dalla legge, ma va richiesto in modo esplicito.
Il credito ha natura personale: spetta solo a chi era intestatario della casa venduta e diventa acquirente della nuova, in proporzione alle quote. Vale anche quando il riacquisto avviene con un contratto di appalto o di permuta, mentre non spetta per gli immobili ricevuti per successione o donazione, cioè a titolo gratuito.
Quando spetta: i termini per vendere e riacquistare
Se vendi prima e compri dopo, il nuovo acquisto agevolato deve avvenire entro un anno dalla vendita della casa precedente. Con la risposta n. 297 del 2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che per il credito d’imposta prima casa questo termine non è stato allungato dalla Legge di Bilancio 2025.
Se invece compri prima e vendi dopo, la Legge 207/2024 concede due anni per cedere la vecchia abitazione. In questo caso il credito d’imposta prima casa spetta in via provvisoria e diventa definitivo solo con la vendita nei termini; altrimenti si perdono sia il credito sia le agevolazioni sul nuovo acquisto.
Come si calcola il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto agevolato. Non può però superare l’imposta di registro o l’IVA dovuta sul nuovo acquisto: in pratica si considera sempre il minore tra i due importi, anche quando il nuovo immobile costa di più.
Facciamo un esempio. Se sul primo rogito hai versato tremila euro di imposta di registro e sul nuovo ne sono dovuti duemila, il credito d’imposta prima casa utilizzabile è di duemila euro. La regola vale anche se il primo acquisto era soggetto a IVA e il secondo a imposta di registro, o viceversa.
Come utilizzare il credito d’imposta prima casa
La strada più diretta è scalare il credito d’imposta prima casa dall’imposta di registro dovuta sul nuovo rogito. Per farlo, la volontà di avvalersene va dichiarata espressamente nell’atto. Se il nuovo acquisto è soggetto a IVA, invece, il credito non può essere usato in atto e va recuperato in altro modo.
In alternativa il credito riduce l’IRPEF nel modello 730, quadro G, rigo G1, oppure si compensa con il modello F24, codice tributo 6602. Può anche abbattere, per l’intero importo, le imposte di registro, ipotecarie, catastali e di successione sugli atti successivi. Non dà mai diritto a un rimborso in denaro.
Quando si perde il credito e perché pianificare vendita e acquisto
Il credito d’imposta prima casa non spetta se la casa venduta era stata comprata senza agevolazioni, se si è decaduti dai benefici sul primo acquisto o se la nuova abitazione non ha i requisiti prima casa. Lo stesso accade quando non si rispettano i termini di uno o due anni.
Per questo vendita e acquisto vanno pianificati insieme, tenendo conto dei tempi reali del mercato. Immobilveneto Lonigo segue la compravendita di case a Lonigo e nelle province di Vicenza e Verona, mentre la verifica fiscale del singolo caso resta affidata al notaio o al commercialista di fiducia, prima della firma del rogito.
Domande frequenti sul credito d’imposta prima casa
Quanto tempo ho per mantenere il credito d’imposta prima casa?
Se vendi prima, il nuovo acquisto agevolato deve avvenire entro un anno dalla vendita. Se compri prima, la casa precedente va venduta entro due anni dal nuovo rogito, altrimenti il credito decade insieme alle agevolazioni.
Il credito d’imposta prima casa si può chiedere a rimborso?
No. La parte non usata nel rogito si recupera nella dichiarazione dei redditi o in compensazione con il modello F24, ma il credito d’imposta prima casa non viene mai rimborsato in denaro.
Posso usare il credito se compro da un costruttore con IVA?
Sì, il credito matura comunque, ma non si può scalare dall’IVA dovuta in atto. Si utilizza in diminuzione dell’IRPEF nella dichiarazione dei redditi successiva oppure in compensazione con il modello F24.
Cambiare casa senza perdere il credito d’imposta prima casa
Il credito d’imposta prima casa permette di recuperare imposte già pagate quando si sostituisce l’abitazione principale. Rispettare i termini, dichiararlo nel rogito e scegliere la modalità di utilizzo più adatta sono i passaggi da non trascurare, soprattutto quando vendita e acquisto si sovrappongono.
Stai pensando di vendere casa e acquistarne una nuova? Contatta Immobilveneto Lonigo per una consulenza personalizzata e gratuita oppure richiedi online la valutazione gratuita del tuo immobile: è il primo passo per pianificare vendita e riacquisto con tempi chiari e scadenze sotto controllo.
Leggi anche: Riforma degli agenti immobiliari: cosa cambia per chi vende e compra casa |Comprare un terreno edificabile a Lonigo: verifiche e imposte| Vendere casa con mutuo a Lonigo: le soluzioni percorribili | Vendere casa con detrazioni in corso: a chi spettano le rate residue
